De mest vanlige tiltak man kan miste jord til er vei/gangvei, jernbane, tomter, kabler, rørledninger m.m. Erverv av dyrkajord kan være nødvendig av samfunnsmessige årsaker, men det kan også være ønske om å redusere kostnader og maksimere profitten som gjør at utbyggere velger å erverve dyrkajord. Både det offentlige og ulike private aktører kan ha veldig god råd på bekostning av grunneiere når det kommer til avståelse av dyrkajord.
Spesielt ser vi nå at utbyggere av fiber, tar seg godt til rette på dyrkajord og ikke ønsker å ordne opp etter seg når skader oppstår. Det er derfor viktig at man har gode avtaler før man gir utbyggere tilgang til arealene.
Etter Grunnlovens § 105 skal det gis full erstatning ved ekspropriasjon. Hva som er full erstatning kan være noe mer uklart. Regler om fastsettelse av vederlaget fantes frem til begynnelsen av 1970-tallet ikke i lovs form. Den første loven om ekspropriasjonserstatning kom i 1973 og den någjeldende loven er fra 1984, med senere endringer.
Etter 1984-loven har den som rammes krav på erstatning av salgsverdien av den eiendom/det areal som avstås. Hvis bruksverdien for eieren er høyere enn salgsverdien, har han krav på å få erstattet tapet av denne. Verdsettingen skal ikke nødvendigvis skje med utgangspunkt i den igangværende bruk. Ofte kan påregnelig bruk utløse betydelig høyere erstatning enn dagens bruksmåte, og det kan være viktig å få fram en god argumentasjon bak dette. Hvis det foreligger reguleringsplan er hovedregelen at planens angivelse av arealbruksformålet skal legges til grunn. Det gjelder imidlertid ikke hvis planen åpenbart er uaktuell som følge av utviklingen etter at den ble vedtatt, og heller ikke når det eksproprieres til fordel for vegbygging og andre offentlige infrastrukturtiltak, hvor hele poenget med planen ofte nettopp er å skaffe hjemmel for ekspropriasjon Da skal påregnelig bruk fastsettes ved at man tenker seg det tiltaket det eksproprieres til som borte, og finner ut hva som ville være påregnelig bruk dersom tiltaket ikke ble gjennomført.
Noe kan man gjøre for å få riktig erstatning, men det krever litt forberedelse. Man bør følge godt med underveis og ta bilder, spesielt der hvor det er midlertidig erverv og jorda skal tilbakeføres til jordbruksarealer.
Ved varig avståelse av arealer bør man tenke på følgende:
Avlingsregistreringer:
- Starte så tidlig som mulig
- Spesielt viktig dersom det er den beste jorda på gården som forsvinner
- Separat høsting eller leveranse fra aktuelt areal, for å dokumentere mer riktig avling enn ei snittavling for hele gården som ellers kan bli lagt til grunn
Regnskapsføring:
- Viktig å detaljere inntekts- og kostnadskontoene tilstrekkelig til å kunne hente ut nødvendige tall.
- For eksempel ulike vekster på egne kontoer
- lage egne kontoer for de berørte skiftene for eksakte avlingstall på disse
- Korrekte lagerregistreringer ved årsskiftene
- Viktig å starte med dette så tidlig som mulig, dess flere «nøyaktige» år, jo bedre
Ved midlertidig avståelse av arealer bør man tenke på følgende:
- Jordpakking og jordart:
- Dokumentere jordart og jordpakking før tiltaket starter
- Dokumentere jordpakking når tiltaket er ferdig, for å vurdere framtidig avlingsniv.
- Grøfter og grøftetilstand:
- Tegne inn grøftene på kart/sørge for at man har oppdaterte kart
- Ta bilder som viser arealet før og etter, eventuelt overflyging med drone og filming av areal
- Ha gode avtaler:
- Avtale tidsrammen og hva konsekvensene vil bli dersom fristene for tilbakeføring brytes
- Avtale om hva båndlagte arealer skal brukes til
- Avklare adkomstveier underveis i anleggsperioden og i ettertid
- Klare avtaler om tilstand på arealer etter tilbakeføring (jordpakking, fjerning/tilbakeføring av matjord, fjerning av stein/pukk)
- Kontroll av og eventuelt ny drenering ved behov
Prosessen ved erstatningsberegninger
Vi i Norsk Landbruksrådgiving kan sammen med jurist være behjelpelig ved flere aspekter i en erstatningsprosess. Vi kan bidra til utarbeidelse av avtaler før utbyggere får tilgang. Videre kan vi foreta registreringer på berørt areal og dokumentere avlingsnivå som vi legger til grunn når vi lager økonomiske kalkyler tilpasset gården og om mulig området av gården som er berørt.
Vi kan også gjøre beregninger for midlertidig båndlagte arealer ut fra inngåtte avtaler og tiden arealet har vært ute av drift med eventuelle erstatninger for framtidig avlingstap. Vi registrerer eventuelle ulemper i anleggsperioden og for ettertiden, og bruker dette som grunnlag for erstatningsberegningene. Erstatninger for varige tap og avstått grunn blir kalkulert med utgangspunkt i gjeldende avsavnsrente som er fastsatt av høyesterett.
Flere av våre rådgivere har kompetanse på både små og store erstatningssaker. Ta gjerne kontakt, hvis det skulle være noe du lurer på.
Kilde:
Hovstad, Bjørn. Advokat Gauldalsadvokatene.
